Mutwilliges Herunterwirtschaften und Verfallenlassen von Wohnimmobilien ist ein Problem vor allem dort, wo Länder und Kommunen um des schnellen Geldes wegen im großen Stil den Bestand ihrer Wohnungsbaugesellschaften an Immobilienfonds veräußert haben, die einzig auf Rendite aus sind. Doch nicht alle Städte haben diesen Fehler gemacht, weshalb zum Beispiel in Hamburg, Berlin oder München Kaputtbesitzen kein Massenphänomen ist. Die hier als Kronzeuge aufgerufenen Esso-Häuser sind in Hamburg eher ein Sonderfall als ein Fallbeispiel. Zwar ist es ganz offensichtlich so, dass die langjährige Eigentümerfamilie die Häuser nicht instandhielt und so den Verfallsprozess beschleunigte, doch belegt ein von der Stadt Hamburg in Auftrag gegebenes Gutachten eben auch, dass die Bauweise der Gebäude selbst das größte Problem darstellt: Das Wohn- und Gewerbeensemble am Rande des Spielbudenplatzes ist, wie so viele Gebäude der Nachkriegszeit, möglichst ressourcensparend und rasch errichtet worden und besitzt keine statischen Reserven, um es zum Beispiel mit zusätzlichem Brand- und Schallschutz sowie Wärmedämmungen zukunftsfest zu machen. Die Bewehrungen sind zudem nur dünn von Beton überdeckt und werden so schnell angegriffen. Natürlich kann man auch solche von konstruktiven, technischen und handwerklichen Defiziten geprägte Gebäude durch immer neue Sanierungen instandhalten – es kostet nur erheblich mehr als bei Bauten anderer Epochen und man versetzt sie lediglich wieder in ihren problematischen Ausgangszustand, da grundsätzliche Modernisierungen nicht möglich sind. Wenn teure Erhaltungsmaßnahmen bei gleichzeitig eher geringen Mieterträgen selbst für große kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen kaum zu schultern sind: Wie soll dies ein einzelner Eigentümer, beispielsweise eine Erbengemeinschaft, bewerkstelligen? Ein Gebäude-TÜV könnte zwar (wenn die Allgemeinheit den großen finanziellen und organisatorischen Aufwand für eine solche neue Behörde leisten will) problematische Objekte rascher als bisher aufzeigen – die Ursachen für die Verwahrlosung löst er nicht. Und zu denen gehören nicht immer rein renditeorientierte, sondern oftmals einfach von ihren Immobilien überforderte Eigentümer. Statt also Geld für eine neue Bürokratie mit fragwürdigem Nutzen auszugeben, sollte es in die Forschung fließen, um Wege zu finden, wie die in ihrer Bausubstanz besonders schwierigen Wohnbauten der Nachkriegsjahrzehnte preiswert und dauerhaft zukunftsfit gemacht werden können. Claas Gefroi studierte Architektur an der Hochschule für bildende Künste Hamburg. Er ist Architekturkritiker und Blogger, Redakteur des „Jahrbuch Architektur in Hamburg“, Referent für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit der Hamburgischen Architektenkammer, Freier Autor u.a. für deutsche bauzeitung, Baumeister, Deutsches Architektenblatt, Bauwelt.

Da wir in Deutschland bereits einen kaum noch zu überschauenden Dschungel von Regularien haben, ist besondere Vorsicht geboten, beim Auftreten und Wahrnehmen von Fehlentwicklungen sofort nach neuer "Überwachung" zu rufen.Es erscheint sinnvoll, erst einmal zu unterscheiden, welche Gebäudetypen in welcher Form (Einfamilien/Mehrfamilien/Komplexe) und Lage (dörflich, kleinstädtisch, Großstadt, Hip/Flop etc.) Immobilien bereits Probleme darstellen oder in Zukunft darstellen werden. In Frankfurt/M., nahe des Messegeländes, und damit sehr urban gelegen, entstehen gerade im sogenannten Europaviertel "moderne" Wohnmaschinen in Form von recht teuren Eigentumswohnungsanlagen. Das Viertel wirkt heute schon merkwürdig anonym und man mag sich kaum vorstellen, nachts hier alleine und zu Fuß unterwegs zu sein. Ein Gebäude-TÜV würde hier nur grüne Haken setzen (ist ja alles neu, ganz nach Vorschrift und auch noch im Einklang mit aktuellen energetischen Vorgaben). Trotzdem wage ich die Prognose, dass sich das Viertel bereits in 10 Jahren als Problem behaftet darstellen wird und in zwanzig Jahren massiven Handlungsbedarf zeigt.Ich möchte mit diesem Beispiel die Aufmerksamkeit ein wenig darauf lenken, dass Immobilien keinen Selbstzweck darstellen, sondern ausschließlich ihren Stellenwert - und damit auch ihren materiellen Wert - dadurch erhalten, dass Menschen damit einen Nutzen - auch einen potenziellen - verbinden, wollen und auch müssen.Wir leben in einer Gesellschaft, die eine immer größer werdende Facettierung von Lebensumständen und Lebensstilen hervorbringt, die unmittelbare Reflektion in nachgefragtem oder nicht nachgefragtem Wohnraum, ja durchaus auch gewerblichen Räumen, finden. Abgewirtschaftete und herunter gekommene Bausubstanz entsteht immer dort, wo es zuvor niemandem (Besitzern und Mietern) attraktiv genug erschien, seine Nachfrage aktiv zu platzieren. Kommunalverwaltungen haben bisher viel zu gerne in Neubauflächen "investiert", als sich mit der vorhandenen Bausubstanz aktiv auseinander zu setzen. Viele Dorf-/Stadtkerne bröckeln förmlich vor sich hin und zwar ohne, dass hier Großinvestoren involviert wären, die Richtung Abrissgenehmigung steuern würden, um dann lukratives Neubauen anzustreben. Natürlich haben Großstädte, in denen es eine starke Nachfrage nach kostengünstigem Wohnraum in möglichst zentraler Lage gibt, scheinbar hier eine andere Situation. Aber nur vordergründig betrachtet. Es ist zwar nachvollziehbar, dass jeder Marktteilnehmer versucht, optimalste Konditionen für sich zu realisieren, das gilt aber gleichermaßen für Individuen genauso, wie für Institutionen jeder Art.Nocheinmal möchte ich das Rhein-Main-Gebiet als Beispiel einbringen. Von Hanau/Offenbach im Osten bis Wiesbaden/Rüdesheim im Westen, von Darmstadt/Heppenheim im Süden, bis Limburg/Wetzlar im Norden finden wir extrem unterschiedliche Situationen vor. Frankfurt möchte aus Imagegründen endlich den 700.000 Einwohner begrüßen und baut "was das Zeug hält" (und meines Erachtens völlig blind darauf los). Wiesbaden gibt sich "fein" und steht mehr auf dem Standpunkt, dass man es sich schon leisten können muß, hier zu wohnen. Darmstadt verfolgt sein Ideal als  doch eigentlich ganz unabhängige "Metropole", die nicht wirklich mit dem Rest etwas zu tun hat und Offenbach versucht sich gegen den ungebliebten Frankfurter Nachbarn von seinem Schmuddel- hin zu einem Hipp-Standort zu mausern. Dazwischen kämpft jede einzelne Kommune gegen den Rest und dies spiegelt sich unmittelbar in der Beliebtheit, der Nachfrage und damit dem (temporären) Preis-Leistungsverhältnis des angebotenen und nachgefragten Immobilienbestandes. Das Intermezzo spielt sich auf einer Fläche ab, die insgesamt in Hinblick auf die Ausdehnung von wirklichen Metropolen immer noch als Winzling betrachtet werden muss. Echte Koordination? NULL!  Auswirkungen? Gravierend! Kann da ein GebäudeTÜV helfen? Nein!   

Die Schrottimmobilien der Finanzinvestoren und das gezielte Herunterwirtschaften für die Abrissgenehmigung sind kein Marktversagen, sondern die Konsequenz einer ertragsorientierten Bewirtschaftung. Was fehlen sind nicht Standards und Regeln, sondern eine Strategien, diese Verwertungslogik zu durchbrechen.Vor allem institutionelle Anleger setzen auf kurze Umschlagzeiten des eingesetzten Kapitals und spekulieren auf den gewinnbringenden Weiterverkauf der Bestände. Finden sich keine Käufer, setzen die Bestandshalter wider Willen oftmals auf Strategie der Desinvestition: Abläufe werden rationalisiert, Personal wird eingespart und Instandhaltungsausgaben heruntergefahren. Ein lohnendes Geschäft, denn die Einnahmen werden letztendlich vom Staat garantiert. Während ökonomisch solvente Haushalte in bessere Wohnungen ziehen, lenken die Bemessungsgrenzen für die Kosten der Unterkunft die Betroffenen in die herunter gekommenen Bestände der modernen Slumlords. Und nicht nur das: Mit den staatlich festgelegten Bemessungsgrenzen wird faktisch eine  Mietuntergrenze gesetzt. In guten Lagen ein doppelt lohnendes Geschäft, denn nach dem Geschäft mit der Vernachlässigung locken Abrissgenehmigungen und teuere Neubauten. Wie immer muss der Gebrauchswert des Wohnens den Verwertungslogiken abgetrotzt werden. Wirksamer als staatliche Auflagen und Kontrollen erscheinen mir die konsequente Durchsetzung von Mietminderungen und die Androhung von Ersatzvornahmen von Instandsetzungsarbeiten. Ersatzvornahmen umfassen nach § 536a Abs. 2 BGB die Beseitigung eines Mangels durch den Mieter auf Kosten des Vermieters. Progressive Stadtverwaltungen könnten hier durch Beratungsangebote und einen Mängelbeseitigungsfonds auch Haushalte ohne finanzielle Ressourcen in die Lage mündiger Mieter/innen versetzen. Die Mieterinitiative Kotti & Co. in den  Sozialbauten der  privatisierten GSW am Kottbusser Tor in Berlin Kreuzberg wollten nicht warten bis sich die politische Klasse der Stadt zu einer sozialen Wohnungspolitik durchringt. In Reaktion auf eine Mieterhöhung haben sie hausweise Mietminderungsberatungen organisiert und nun kollektiv dutzende Mietminderungserklärungen bei der GSW abgegeben.  Andrej Holm, Sozialwissenschaftler an der Humboldt-Universität Berlin, forscht seit vielen Jahren zum Thema Gentrifizierung und Stadtentwicklung und bloggt dazu auf http://gentrificationblog.wordpress.com/.